考上湖北大学材料科学与工程学院研究生后，小谢交完一年1320元住宿费，便收到宿舍分配通知：阳逻校区城建水岸的学生公寓。
这个听起来像住宅小区的学生公寓，的确就是一个小区。
2025年2月，湖北大学阳逻校区购置城建水岸352套存量商品房用于学生住宿的项目，获得湖北省发改委批复。项目总投资1.98亿元，包括1.72亿元的房屋购置费用和2586.29万元装修改造费用，最终将在小区内新增2800个学生床位。
这是全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践。项目落地后，不少高校前来取经。中国矿业大学、中南大学、合肥工业大学等陆续公布存量房购置计划，深圳大学则连租带买，越来越多大学生开始住进由商品房改造而来的学生宿舍。
高校，正在成为中国房地产市场一类特殊的新买家、新租户。
湖北大学研究生入住的城建水岸项目（图源：武汉城建公众号）
这种变化也正在从个别高校的尝试，变成地方政府主动推动的政策。
近日，江苏省财政厅等部门联合印发《省属高校学生宿舍提质扩容三年攻坚行动省级资金补助方案》，明确支持省属高校综合采取“改、租、买、建、调”等方式配置学生宿舍资源。其中，租用项目按照2000元/床位/年给予补助；购买项目则支持在徐州、淮安、连云港等房价相对较低地区开展，省财政补助30%。
当财政补贴也开始加入其中，高校“扫楼”已经不只是少数学校的临时应急方案。
到校园外“找床位”
高校为什么开始出手买楼、租楼？最直接的原因，还是宿舍不够。
近年来，部分高校招生规模持续扩大，学生住宿需求随之增加，而校园内部可用于新建宿舍的土地并不是无限的。同策研究院数据显示，2025年全国高校研究生招生规模较五年前增长31%，同期新建宿舍面积仅增长18%。
对于一些办学规模增长较快、但校内土地资源已经比较紧张的高校来说，新建宿舍意味着重新走一遍规划、设计、建设流程，时间成本并不低。
天津财经大学今年启动的新建学生宿舍项目就是一个例子。项目总建筑面积4.1万平方米，提供2416个本科生床位，总投资2.53亿元，但建设周期长达28个月。
早在2024年1月，国家发改委等七部门出台的《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》已经明确提出，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充学生宿舍资源。
这意味着，校外住房正式成为高校解决住宿问题的一种政策选项。
湖北大学的尝试，实际上酝酿得更早。
城建水岸与湖北大学阳逻校区仅一路之隔，小区距离校门直线距离不足400米。住宅项目于2023年交付，但入住率相对较低。根据湖北大学披露，学校整体购置水岸项目5号、6号楼352套存量商品房，购置费用约1.72亿元，房源较开盘时折价超过35%。
商品房原本的三室两厅两卫户型，经过改造成为学生宿舍。按照1.98亿元的总投资和2800个新增床位计算，平均每个床位对应的项目投资约7万元。2025年秋季开学，第一批学生正式入住。
湖北大学之后，类似的案例迅速增加。2025年9月，中国矿业大学（徐州）、中南大学、合肥工业大学相继披露购置存量房地产用于学生宿舍的采购项目，预算金额分别约为2.93亿元、2.95亿元和1.18亿元。
三所高校的情况也有相似之处：学生宿舍存在缺口，而校内缺乏可以快速开发的土地，学校周边恰好又有已经建成的存量房源。
以中南大学为例，其采购项目的专家论证意见显示，按照目前学生规模计算，学校仍存在约20万平方米的宿舍缺口。在建项目之外，购置符合要求的存量房地产，可以在较短周期内弥补部分住宿缺口。
中南大学项目的单一来源采购专家意见（图源：政府采购网）
购买并不是唯一选择。
江苏师范大学采取的是租赁模式，整体租赁徐州文庭雅苑1256套住房，统一改造后提供约6500个床位。学校负责学生日常管理，企业承担房源维护、物业管理和设施运营，地方则提供相应的公共服务保障。
从校园到小区，考验在哪里？
这种模式的吸引力不难理解。
对于高校来说，已经建成的房屋可以绕开拿地和长周期建设，直接通过改造形成住宿空间。尤其是位于校园周边的整栋住宅，天然具有区位优势。对于部分宿舍条件一般的高校来说，多居室住宅经过改造后，还能提供相对独立的居住空间和更多卫生间等设施。
租赁模式则多了一层弹性。如果未来学生规模发生变化，高校可以根据实际需求调整租赁规模，不必长期持有一批固定资产。
我国高等教育年龄人口预计将在2032年达到峰值，这也意味着，高校在解决眼前住宿缺口时，也需要考虑未来人口变化带来的资源利用问题。
地方政府看到的，又是另一笔账。
在房地产市场仍面临去库存压力的背景下，高校住宿需求给存量住房提供了新的去化渠道。江苏此次出台的方案甚至直接将购买项目与房地产去库存结合起来，支持徐州、淮安、连云港等房价相对较低地区的高校购置学生宿舍，并由省财政补助30%。
以徐州为例，截至今年2月底，全市新建商品住宅可售房源5.3万套、675.7万平方米，去化周期约16.23个月。
学生得到的，则是更加充足的住宿供给，以及部分情况下更好的居住条件。
在北京大学政府管理学院教授马亮看来，这种模式是一种大势所趋，而且将来也不排除高校进一步推动校外住宿的发展。
“现在无论是学生对宿舍的要求，还是高校的发展，都需要考虑怎么样在校外做文章。因为校内的资源有限，没有办法满足学生的住宿需求。相对来讲，在校外收购或租赁存量房会成为一个更好的选择。地方政府也可以和学校进行更多合作，比如通过财政、货币、土地等方面的政策支持，让高校能够轻松解决学生宿舍的需求，实现校地合作和融合式发展。”他谈到。
但学生住进小区，并不意味着问题就此解决。
今年深圳大学租赁汉园茗院的过程，就曾引发业主争议。最终，深圳大学以8057.07万元的成交价租下汉园茗院264套住房，租期3年，作为学生住宿使用。同时，深圳大学还准备以5.3亿元购置商品房，目前仍在意向公开阶段。
（图源：中国深圳政府采购网）
争议集中在学生大量入住后可能带来的物业管理、公共空间使用等问题。
马亮在接受时代周报记者采访时认为，高校租赁商品房，作为租户就有权利安排学生入住，只要每个房间入住人数不超过法定租住要求。小区业主没有权利干涉入住学生，因为在这个问题上是租住同权的。学生集体入住还是单独入住社区，和其他人并无二致，业主的不满没有根据。学生只需要遵守社区对居民的常规要求即可，并不需要其他业主来裁决。
“当然，入住学生应该考虑避免个人生活影响他人，比如避免制造扰民的噪音，停车注意摆放秩序。学校也可以加强学生服务，引导学生融入社区生活，为将来毕业走向社会做好准备。”他说。
值得一提的是，高校买楼、租楼需要解决的，也包括房屋改造是否符合学生宿舍的安全标准，消防、物业、交通等公共服务如何衔接，以及学校、物业和社区之间如何划定管理边界的问题。
大学生住进小区，或许只是第一步。接下来要回答的，是当校园的边界开始向城市延伸，学校究竟应该如何管理一群“校园之外”的学生。
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